• אור נדל"ן

סיומם של יחסי שוכר - משכיר

השכרת נכס מקרקעין היא פעולה יומיומית שגרתית, הנתפסת כדבר פשוט וזמני. יחד עם זאת, עלינו לזכור שהענקת זכות השימוש והחזקה לשוכר, היא למעשה הענקת הזכות הפרקטית הבסיסית היחידה שיש לאדם במקרקעיו - כשהוא עצמו אינו עושה בהם שימוש.

נכון, הבעלים נשאר בעלים "על הנייר", אך בלא נטילת רשות מאת השוכר, כפי שקבעו הצדדים בהסכם ביניהם, הרי שאין לבעלים גישה לנכס שלו, אין לו יכולת להשתמש בו פיזית (אם לא שייר לעצמו חלק מן המקרקעין בלא שהשכירם), אין לו אפשרות לממש את זכותו בנכס באמצעות מכירה ומסירה שלו כל עוד השוכר מחזיק בו, וכל שנותר לו לעשות הוא למעשה לקבל "דמי שימוש" בגין השימוש שעושה השוכר בנכס שלו בתקופה שהוגדרה כ"תקופת השכירות".

נראה אפוא, ממש בקצירת האומר, מספר נקודות מייצגות הקשורות עם סיום יחסיהם של שוכר ומשכיר.

סיום טבעי של יחסי השכירות:

ראשית, עלינו לומר ביושר כי מרבית הסכמי השכירות מסתיימים באופן חיובי, וגם אם ישנם חילוקי דעות, הם נפתרים בשיחה וברוח טובה.

יחד עם זאת, נשים לב לדברים הבאים:

 ·  תמיד נזכור להגדיר את תקופת השכירות במדויק. אם החלטנו להעניק תקופות נוספות (מה שמכונה "אופציה"), נגדיר גם אותן ככאלה שבתום תחולתן מסתיים למעשה ההסכם. מסתיים - כך שעל השוכר לצאת מן הנכס ולפנותו מכל אדם וחפץ. השארת סעיפים עמומים כמו "בתום התקופה ידונו הצדדים..." או "לשוכר אופציה לשכור את הנכס לתקופה נוספת..." (מבלי להגדיר את התקופה) מסכנת את המשכיר באופן קיצוני ממש. שוכר ממולח עשוי לטעון כי כבר סוכם על אפשרות של המשך יחסי השכירות, על אף שאלה לא קיבלו ביטוי מסודר בהסכם.

 ·  נוודא שההסכם מאפשר השארת הבטוחות בידי המשכיר, לתקופה של כמה שבועות לאחר תום תקופת השכירות ופינוי הנכס, על מנת לוודא שאכן המצב הוא כפי שהוצג ע"י השוכר בעת עזיבתו את הנכס.

 ·  נבדוק ביסודיות סילוק חובות שחלים על השוכר בגין השימוש בנכס ונוודא את אופן רישום שם המשתמש אצל כל הגורמים הנותנים לנכס שירותים.

 ·  נקפיד שלא ליתן לשוכר זכות בנכס זולת זכות החזקה והשימוש. הכוונה היא לנוהג של אחדים מן הבעלים של נכסי מקרקעין, להבטיח לשוכרים זכות בקשר עם מכירת הזכויות בנכס. יש המכנים זאת "זכות סירוב ראשונה" או "אופציה לרכישה".

 עדיפות עליונה תהיה להימנעות מוחלטת מהענקת זכויות כאלה לשוכר. מעבר לכבילת ידיו של המשכיר במקרה כזה, ישנה סברה כי בהיעדר ניסוח מתאים ניתן לראות בעצם הענקת הזכות, עסקת מכירה ממש (ניתן לראות זאת בסעיף ההגדרות שבחוק מיסוי מקרקעין, תחת הגדרת המונח "מכירה" בסעיף 1 לחוק).

אם אנו נמצאים תחת אילוץ ליתן זכות כזו לשוכר והחלטנו לתת אותה למרות הבעייתיות שיש בכך, עלינו להקפיד באופן נחרץ על אופן ניסוח הזכות, וכך למשל, על הגדרת גבולות זמן מדויקים למימושה, על התרת מלוא הכוחות והסמכויות בידי הבעלים ועל היעדר כל אפשרות לסיחורה. 

סרבני פינוי:

תופעה מוכרת ומדוברת, היא תופעה של שוכרים המסרבים לפנות את הנכס ששכרו - בין אם בתום תקופת השכירות ובין אם במהלכה (לאחר שנדרשו לפנות את הנכס בעקבות הפרה יסודית של ההסכם).

 ·  כלל ראשון שעלינו לזכור ולשמור מכל משמר - אין לפנות בסיטואציה כזו את השוכר בכוח. בשום אופן. כך אין להחליף את מנעול הנכס, אין לנתקו משירותים חיוניים וכל אלה גם אם ההסכם מאפשר לנו לעשות זאת.

 ·  כל פעולה שנרצה לעשות, נקפיד לעשות באופן מיידי, לא נשעה לבקשות להמתין ולדחות את המועדים ונפעל בהליכים משפטיים באמצעות בימ"ש. נזכור כי הדין בישראל אינו מתיר נקיטה בדרך של "סעדים עצמיים", במיוחד כשמדובר ביחסי שכירות למגורים.

 ·  לאחרונה תוקנו תקנות סדר הדין האזרחי באופן שיש בו כדי לאפשר דיון מהיר בתביעות לסילוק ידם של שוכרים המסרבים להתפנות, ובמרבית בתי המשפט נקבעים דיונים סמוכים ככל הניתן להגשת התביעות הללו.

 ·   הקפדה על נטילת בטחונות נזילים (ערבויות בנקאיות או פיקדונות שקליים) וקשירת הבטוחות הללו בהסכם למצב של סירוב לפנות את הנכס (תוך הקפדה על סעיף של פיצוי מוסכם גבוה, ספציפי לסיטואציה כזו) עשוי להקל מעט את המצב. שוכר שיודע שפיקדון שהפקיד או ערבות בנקאית שנתן יחולטו אם לא יפנה את הנכס במועד, עשוי להימנע מצעד כזה.

 ·  עלינו לשים לב שסירוב לפנות מושכר, כמו כל הפרה יסודית אחרת של ההסכם, מצריך פניה לערבים והעמדתם על תוצאות המחדל של פינוי הנכס. הקפדה יתרה על זהות הערבים במעמד החתימה על ההסכם, על חוסנם הכלכלי ועל רצינותם, עשויה גם היא להשתלם במקרה של סירוב לפנות את הנכס. הניסיון מלמד שערבים בעלי מעמד וחוסן כלכלי יעשו הכל כדי למנוע פתיחה בהליכים משפטיים כנגדם, ויעשו זאת בראש ובראשונה באמצעות השפעה על השוכרים לפנות את הנכס.

 ·  לעניין שטרי הביטחון עליהם אנו נוהגים להחתים את השוכרים והערבים מטעמם, נקפיד כי החתימה תיעשה בנוכחות הבעלים או בנוכחות עורך הדין מטעמו, נקפיד על תקינות השטרות ומיקום החתימה של כל צד להם, ונדאג כי ייחתמו לפחות שני שטרות, ככל הניתן בלא ציון הסכום, על מנת שנוכל לעמוד על מלוא זכויותינו גם במקרה של סירוב לפנות את הנכס. שטרי חוב תקינים ומספקים מבחינת סכומם (לכן ההעדפה להתירם פתוחים) עשויים להוות תמריץ לפינוי מסודר ובמועד של הנכס.

סוף דבר:

קצרה היריעה מלהכיל את ההתייחסות לכל הנקודות ולכל האפשרויות הפתוחות בפני בעלי הנכס בכל מקרה ומקרה, אך אלה הם כמה מן הדברים העיקריים שניתן להתייחס אליהם במסגרת זו.

בתקווה ליחסי שכירות תקינים ולפינוי מסודר של הנכס.

הכותב הוא עו"ד, מומחה בתחום ליטיגציה בנושא מקרקעין