• אור נדל"ן

שיפוץ בתקציב ידוע מראש

מספיק שתספרו על הרצון שלכם לשפץ או לשדרג את ביתכם, וכבר תתחילו לשמוע סיפורי הרתעה פה ושם והרבה.

כשמדובר בשיפוץ הבית רובצת הדעה שלא ניתן להגדיר את עלות השיפוץ מראש, "אתה יודע היכן אתה מתחיל אבל אתה אף פעם לא יודע באיזה עלות כוללת מסתכם השיפוץ בסיום העבודות בפועל" לא לדבר על עוגמת נפש, משפצים לא אמינים, לוחות זמנים שמאריכים ימים מעבר למצופה, טיב עבודה וויכוחים בזמן השיפוץ עם מבצע העבודה בשל אי הבנות ותוספות מחיר לא צפויות.

לעיתים רק המחשבה מבריחה את הרצון לשדרג או לשפץ את הבית מספרת אדריכלית הפנים אידית מרקוביץ´, בעלת משרד לאדריכלות ועיצוב פנים בהרצליה, וממליצה על מספר כללים פשוטים לניהול תקציב השיפוץ והמשפצים בפועל.

 

כמו בכל פרויקט שיוצא לדרך הדורש תוכנית עסקית מפורטת כך גם לגבי תכנון וביצוע שדרוג או שיפוץ הבית. 

 

1.    תכנון מוקדם

שדרוג או שינוי הבית מתבצע בהתאם לצרכים והרצונות שלכם כמענה לאיכות חיים שאתם מעוניינים להפיק מביתכם.

 

לעיתים יש צורך לחדש חדרי רחצה ישנים בשל בעיות אינסטלאציה או ארונות מטבח שראו ימים טובים יותר, הרחבת המשפחה דורשת התארגנות אחרת בבית. בית חדש מבקש מאיתנו להכניס פנימה את החותם האישי שלנו המבטא את מי שאנחנו, או שלפעמים סתם ככה בא לנו להתחדש.

כל אלה הן סיבות טובות לשקול את שדרוגו או שיפוצו של הבית.

 

א.     תיאום ציפיות

ראשית תכינו רשימה – בכתב – המפרטת את הצרכים שלכם (פיזיים ואסטטיים כאחד) שברצונכם לבצע.

  

ב.     לבחור להחליט

תבחרו את בחלופה העיצובית העונה על מירב הדרישות שלכם, ותזכרו שתמיד תצטרכו גם לוותר על משהוא.

  

ג.      תכינו תוכנית מדויקת המפרטת את כל השינויים שברצונכם לבצע.

-        אם מדובר רק בהלבשת הבית ובסטיילינג, כמו צביעה מחדש, הוספת טפטים, הוספת וילונות, חיבור מדפים, יצירת מקומות אחסון, הוספת גופי תאורה חדשים וכד´ מומלץ להכין רשימה מסודרת המפרטת את כל העבודות הנדרשות לביצוע ע"י בעל המקצוע וחן רשימה מסודרת של קניות בציון כמויות – לדוגמא מה גודל הקיר של הטפט ומספר גופי התאורה לתקרה השקועה.

 -   באם מדובר בעבודות הריסה ובנייה המלווים בדרך כלל גם בעבודות חשמל ותשתיות נוספות, נישות דקורטיביות, הנמכות תקרה, שילוב תאורה וכד´ מומלץ מאוד להיעזר בתוכניות אדריכליות המפרטות באופן מקצועי את ביצוע העבודות.

 

 ד.      תיעזרו במומחים

עשה זאת בעצמך הינה חוויה נהדרת באם מדובר בקניית וילון בודד, אבל כשמדובר בתכנון ועיצוב הבית, חובה לפנות לאדריכל, למעצב פנים או לסטייליסטים בהתאם לצורך. באופן כללי השירותים שתוכלו לרכוש הם:

 -    תכנון ראשוני, בניית קונספט עיצובי ובחירת סגנון רצוי כולל הדמיות ממוחשבות.

 -      הגשת תוכניות לרשות המקומית ( לפי צורך)

 -   תוכניות עבודה, תוכניות ביצוע – אלה הם תוכניות המפרטות את העבודות לביצוע בציון מידות והערות טכניות, בגיליונות עבודה נפרדים. בנייה, הריסה, חשמל, אינסטלציה, נישות, הנמכות תקרה, מיזוג, נגרות ועוד.

 -          הכנת מפרט טכני וכתב כמויות (פירוט בפרק 2 )

 -          בחירת חומרי גמר

 -          פיקוח עליון או פיקוח צמוד.

 

 ה.      תקבעו מה התקציב שלכם.

ישנן שתי שיטות לקביעת התקציב, ניתן לתמחר את העלות המשוערת של השיפוץ/השדרוג ע"פ התוכניות שהכנו, ולקבוע את התקציב הנדרש. לחילופין ניתן להגדיר סכום ידוע מראש בהתאם לתקציב המשפחתי שלנו, ולתכנן לפיו את היקף השדרוג או השיפוץ.

 

 ו.        כיצד לגשת לחישובי עלויות משוערות ?

 -    קיים פער מחירים משמעותי ברכישת  חומרי גמר בקרב ספקים לכן חובה לערוך סקר שוק ולקבל הצעות מחיר בכתב.

 -    ישנם בשוק חלופות רבות של חומרי גמר במחירים סבירים ובאיכות טובה שעלותם אינה גבוהה ומומלץ להשתמש בהם על מנת לא לחרוג מהתקציב.

 -   חובה לרכוש את חומרי הגמר במקומות מורשים, כאלה שיכולים לספק אחריות אמינה, ושירות לאורך שנים.

 -   ליווי של מומחה יאפשר לכם לבצע רכישות אצל ספקים מומלצים ולהימנע מרכישות מיותרות וימליץ לכם על החומרים והשילובים המתאימים ביותר לקונספט והסגנון העיצובי שבחרתם.

 

 ז.       כלל זהב

לפני שנגשים לשלב הבא חובה שיהיו תוכניות מפורטות המבטאות היטב את הצרכים והדרישות שלכם לשביעות רצונכם - תקציבמותאם לכך ורצוי מומחה מטעמכם שילווה אתכם בתהליך עצמו.

 

2.      ניהול תקציבים - כתב כמויות ומפרטים טכניים

 א.      מה זה מפרט טכני וכתב כמויות?

-          כתב הכמויות ומפרטים טכניים הם סיכום בכתב של כל עבודות השיפוץ הנדרשות לביצוע, תוך ציון כמות חומרי הגמר, ואופן ביצוע העבודה .

-          כתב הכמויות והמפרטים מופיע בצורת טבלה ובשל ריבוי החומר, מחובר לחוברת – להלן חוברת כתב כמויות ומפרטים טכניים.

  

ב.      למה צריך כתב כמויות ומפרטים טכניים?

-          ה"חוברת" משמשת לקבלת הצעות מחיר ממבצעי העבודה, וספקים נוספים ומאפשרת השוואת מחירים לאותה עבודה.

-          קריאת החוברת תאפשר לכם, לפני תחילת העבודה, להשמיט סעיפים שאין בהם צורך, או להוסיף סעיפים בהתאם לתקציב.

-          יש לקחת בחשבון שבסכום הסופי עלולה להיות חריגה של כ- 10%.

 -       ה"חוברת" חשובה במיוחד משום שלצד התוכניות היא מהווה בסיס לחוזה התקשרות עם קבלן מבצע.

 

ג.       מי מכין את חוברת כתב הכמויות והמפרט הטכני?

-          במידה ויש לכם כבר אדריכל או מעצב פנים, הוא יכין עבורכם את חוברת כתב הכמויות והמפרטים הטכניים.

-          במידה ולא, מומלץ להזמין את החוברת מגורם מקצועי.
-          לא מומלץ להכין את החוברת לבד, מאחר ונדרש ידע טכני רחב וניסיון בתחום הבנייה והשיפוצים על מנת להרקיב חוברת המכילה את כל האינפורמציה הדרושה לתמחור נכון וביצוע מדויק של השיפוץ.

 -     חוברת הלוקה בחסר לא מאפשרת לתמחר את עליות השיפוץ ולכן אינה יעילה.

 

3.      התקשרות עם קבלני שיפוצים, בעלי מקצוע וספקים

א.      למי לפנות?

-          מי שמבצע את עבודות השיפוץ בפועל הינם קבלנים ו/או בעלי מקצוע.

-          אם מדובר בהחלפת ריצוף בלבד רצוי לפנות ישירות לרצף.

-          כאשר מדובר במספר רב של תחומי עבודה שונים, מומלץ לפנות לקבלן שיפוצים אשר מרכז את כל עבודות השיפוץ.

-          אם מתבצעות עבודות בהיקף גדול במיוחד, לא מומלץ לרכזם בידי קבלן אחד בשל הפער התווך ורווח קבלני הנפוץ בענף .

 

ב.         בחירת קבלני שיפוצים, בעלי מקצוע וספקים

-          לפנות לבעלי מקצוע וספקים בעלי ותק ומוניטין מוכח.

-          בשיפוצים בהיקף רחב , להתקשר עם קבלן מורשה בלבד הרשום כחוק.

-          לבקש המלצות ולהגיע לראות את איכות העבודה שבוצעה בפועל במספר אתרים.

-          לוודא שהקבלן מעסיק בעלי מקצוע מורשים כמו חשמלאי מוסמך ועובד עם צוות קבוע.

-          לבחור בבעלי מקצוע וספקים שאיתם התקשורת טובה, בעלי תודעה שירותית גבוהה. 

-          המחיר הוא מרכיב חשוב מאוד, אך בחירת קבלני שיפוצים, בעלי מקצוע וספקים על בסיס המחיר הזול ביותר בלבד - הינם כישלון ידוע מראש. 

-          ועוד הדגש: עלות עבודה איכותית הינה תמיד יקרה יותר, ביחס לאדם שקונה טנדר וסולם וקרא לעצמו משפץ, (וממש לא חסרים כאלה) כאן מתחילות הצרות, אבל המחיר ההתחלתי תמיד מפתה – על תתפתו לפעול למלכודת הזאת! כי המחיר הסופי יקר בהרבה יותר והאיכות ירודה. 

 

ג.    השוואת מחירים בקרב קבלני שיפוצים, בעלי מקצוע וספקים

-          הצעות המחיר שיגישו הקבלנים או בעלי המקצוע יתבססו על התוכניות האדריכליות ונתוני כתב הכמויות שהוכן מראש.

-          דבר זה, יאפשר לבחון ולהשוות בין הצעות מחיר שונות לאותה עבודה, ויאפשר להעריך את עלות השיפוץ.  

-          אין להירתע מחתימה על הסכמים נפרדים עם חברת אלומיניום, מיזוג או נגר. 

-          באופן זה תחסכו כסף רב, ותיצרו קשר ישיר ביניהם לבין מבצעי העבודה.

-          עבודה עם מספר קבלני משנה דורשת ניהול יעיל של לוח זמנים מצדכם.  

 

 

ד.    חתימת חוזה עבודה לפני תחילת השיפוץ

בשל המורכבות הקיימת בענף הבנייה וריבוי הפרטים, חובה לערוך חוזה עבודה בכתב.

  

החוזה יכלול את הסעיפים הבאים:

-          התחייבות לביצוע העבודה בהתאם לתוכניות האדריכליות, המפרטים והוראות המפקח בשטח.

-          עמידה בלוח זמנים המוגדר מראש.

-          שמירה על חוקי הבנייה, על חוקי הרשות המקומית, על תקן ישראלי .

-          מחיר העבודה ותנאיי תשלום – מומלץ שהתשלום יעשה ע"פ שלבי התקדמות הפרויקט בפועל לפי הפירוט המופיע בחוברת כתב הכמויות והמפרטים הטכניים בסיום כל שלב.

        תנאיי תשלום אלה יאפשרו לכם להפסיק את עבודת המבצע במקרה של אי שביעות רצון מצידכם ולערוך חשבון עד השלב שבוצע ולהחליף מבצע.

        במקרה ומבצע העבודה עוזב את העבודה באמצע מכל סיבה שהיא, הכסף נשאר אצלכם, וכך אתם יכולים להעביר את העבודה למבצע אחר מבלי להפסיד כסף וזמן יקר ברדיפה אחרי המשפץ הראשון. 

-          סיכום מראש לגבי תוספות או חריגות שאינן מופיעות בתוכניות או במפרטים במקרה הצורך. 

-          אחריות הקבלן לתיקון ליקויים במשך 12 חודשים מיום מסירת הפרויקט.

-          ביטחונות וביטוחים.

-          דרישות ספציפיות נוספות.

-          מומלץ להתייעץ עם עו"ד לפני חתימה על הסכם.

-          דוגמאות לחוזים ניתן להשיג באתרים העוסקים בנושא ברשת.

 

 

ה.      פיקוח

כמו בכל פרויקט, גם שמדובר בשיפוץ הבית, צריך ליצור מנגנון בקרה ע"י פיקוח על עבודות השיפוץ.

תפקידו של המפקח הינו:

-          לבדוק שעבודות השיפוץ נעשות ע"פ תוכניות אדריכליות.

-          לבדוק את טיב העבודה.

-          לתת פתרונות לביצוע התוכניות, במידה ויש סטייה בין התוכניות לשטח:

 

בניגוד למוצר סופי שנקנה על המדף בסופר השכונתי או בסוכנות למכוניות, עבודות השיפוץ מורכבות מביצוע נכון של תוכניות ופרטים רבים, המבוצעים ע"י מספר בעלי מקצוע, הדורש תיאום בין הגורמים, והתמודדות עם התנאים בשטח. לדוגמא צנרת רקובה המתגלה במהלך השיפוץ, או עמוד בניין שמתגלה לפתע – כל אלה עלולים לגרום לשינוי מהתוכנית ההתחלתית.

-          תיאום העבודות בין בעלי מקצוע שונים.

-          התחשבנות סופית: אשר תעשה אחרי אישור המפקח על סיום העבודה, בהתאם לסעיפים שבוצעו בפועל מתוך מפרט הכמויות.

 

 דברי סיכום:

מניסיוני שיפוץ שמנוהל נכון, הינו חוויה נעימה המביאה לידי ביטוי את התכנון והעיצוב עצמו – בו השקענו הרבה מאוד מחשבה וזמן - המאפשרת ליצור בית אהוב ומחבק שנעים לחזור אליו כל פעם מחדש, לקבל השראה, להתפתח, ליצור, לישון, להתאוורר, לבשל, לחלום, להיות בהרמוניה עם הסובב אותנו עם כוס קפה או כוס יין, מסכמת אדריכלית הפנים אידית מרקוביץ, ומדגישה כי ניהול נכון ונבון של תהליך השיפוץ הוא המפתח להצלחה.

 

 

"אדית מרקוביץ משרד אדריכלות ועיצוב פנים"
טלפון 09-9551332

דוא"ל: design.emark@gmail.com       

 

לפגישת ייעוץ מקצועית, פנה עמנו קשר

"אור נדלן" - תיווך, שיווק ויזמות נדל"ן, רמת השרון
טלפון משרד: 03-5493080