• אור נדל"ן

מכירת בית - היבטים משפטיים

לרבים מאיתנו, הבית בו אנו מתגוררים הינו הרכוש היקר ביותר שברשותנו.

ככזה, בבואנו למוכרו, יש לנהוג לגביו במשנה זהירות, דבר שפעמים רבות, אנו נכשלים בו בחושבנו שמצאנו את הלקוח הנכון אשר מוכן ליתן לנו את הסכום הגבוה ביותר שיכולנו לצפות לו.
ברשימה זו ננסה להנחות, "על קצה המזלג" מה הן הפעולות/בדיקות החשובות שעל כל מוכר לבצע, או מה הם הנתונים שעל כל מוכר לדעת, טרם החלטתו למכור נכס, בדיקות/פעולות/ידיעות, שתוצאותיהן יכולות לשנות מהותית את מאזן החישובים הכלכליים של כל מוכר לגבי מחיר הנכס המוצע למכירה, או אפילו לשנות את החלטתו למכור את ביתו בכלל או במועד נתון:

 

לשכת רישום המקרקעין ו/או מינהל מקרקעי ישראל - בדיקת הזכות הקניינית:

האם מדובר בבעלות או שמא בחכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל ?

אם בבעלות - אין לכם "שותפים" למכירה שתבצעו (למעט עיריה ומיסוי מקרקעין, ראה בהמשך רשימה זו) ומצבכם מצוין.

אם בחכירה – האם החכירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין?
האם החכירה מהוונת?
עד מתי החכירה מהוונת?
מה היא קיבולת (מטראז´) הבניה המהוונת?

כאמור – תשובות משתנות לשאלות הנ"ל ובייחוד לשאלה אם החכירה מהוונת ו/או מה מטראז´ הבניה המהוון - כרוכות תשלומים שונים ומגוונים למינהל, אשר ידיעתם מראש יכולה ליתן בידי המוכר את כל הנתונים הנדרשים לצורך קביעת המחיר המבוקש על ידו.

 

הרשות המקומית ו/או הוועדה המקומית לתכנון ובניה - בדיקות תכנוניות:

האם עברה תוכנית בנין עיר (ת.ב.ע) חדשה/ות באזור בו מצוי הנכס?

תשובה חיובית לשאלה זו משמעה – זכויות בניה נוספות על הנכס מחד, אך חיוב בהיטל השבחה – מאידך.

חשוב להדגיש – במרבית האזורים ברמת השרון עברו תוכניות בנין עיר וסביר להניח כי קיים על הנכס חוב בהיטל השבחה.

על פי החוק – חוב זה חל על מוכר נכס והעיריה זכאית לגבותו בעיקר בשני מועדים:

בעת שבעל הנכס מבקש לממש את זכויות הבניה הנוספות.

בעת שבעל הנכס מבקש אישור עיריה לרישום בפנקסי המקרקעין לצורך העברת הזכויות על שם הקונה.


על החלטת הוועדה המקומית בענין זה ניתן להשיג/לערור באמצעות עורך דין ושמאי מקרקעין.

האם קיימים חיובים בהיטלי פיתוח בגין הנכס?

עבודות כביש, תיעול, ביוב ומדרכה, מבוצעות על ידי הרשות במהלך השנים כדבר שבשגרה, ומשמבקש המוכר לקבל את אישור העיריה המצוין לעיל, נבדק על ידי הרשות גם נושא חיובים בהיטלי פיתוח.

האם נעשו שינויים בנכס ללא היתר?

כל עסקת מקרקעין מחייבת דיווח לרשות המקומית לצורך קבלת האישור המצוין לעיל. בבתים צמודי קרקע, מוציאה העיריה פיקוח/מודד לנכס, על מנת לבדוק האם בוצעו בו שינויים מבניים ללא היתר.

בעל הנכס, מקבל מספר טלפון של המודד מטעם העיריה, קובע איתו, ותוצאות המדידה מועברות למחלקת הנדסה בעיריה.

על כל שינוי, הדורש היתר, מחויב המוכר להגיש תוכניות בניה לאישור הוועדה המקומית, כך שמדובר גם בעלויות של אדריכל וגם בתשלום אגרות בניה/פיתוח לעיריה בגין חריגות הבניה.

בפועל, לעיתים קרובות מסתפקת הרשות בתשלום אגרות/היטלי פיתוח בגין המטראז´ הבלתי מאושר, ועם התשלום (ובכפוף לתשלום כל שאר החיובים הנדרשים לרשות) נסללת הדרך לקבלת אישור העיריה לרישום בפנקסי המקרקעין.

חשוב לציין, בבתים רבים, גם אם לא בוצעו שינויים כלשהם במשך השנים, ייתכן ותמצאנה "חריגות בניה" וזאת מן הטעם כי במשך השנים שונו החוקים וחוקי העזר, ומבנים/בניה, שפעם ניתן היה לבצע איזה מהם ללא היתר, מחויבים כיום בהיתר (כך למשך, פרגולות, סוככים, סגירת חניות גם בדלתות תריס וכו´).

 

נושא מס השבח:

פטור דירת "מגורים מזכה":

סעיפי הפטור על פי החוק הם שונים ומורכבים כך שברשימה זו נסקור 2 מהם ונזכיר בלבד נושאים חשובים נוספים שיש לתת עליהם את הדעת :
1. אם לא נמכרה על ידי המוכר ב – 4 שנים שקדמו למכירה דירת מגורים מזכה – פטור.
2. אם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר, וגם לא היו לו ב – 4 שנים שקדמו למכירה יותר מדירת מגורים אחרת בישראל או באזור וגם לא נמכר על ידי המוכר ב – 18 חודשים שקדמו למכירה זו דירת מגורים אחרת בפטור לפי סעיף 49ב2 לחוק, וגם החלק הנמכר איננו פחות מ – 25% וגם הדירה הנמכרת לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת – פטור.

כפי שהבטחנו – חשוב לזכור:
 

  • אם הבית הנמכר התקבל בירושה – התנאים לפטור משתנים.
  • אם הבית הנמכר נתקבל במתנה – התנאים לפטור משתנים.
  • אם הבית הנמכר נתקבל אגב גירושין – התנאים לפטור משתנים.
  • ידועים בציבור – הינם תא משפחתי לכל דבר וענין ומצבת הנכסים, פעולות בנכסים ואופן קבלת הנכסים של 2 בני הזוג נבדקים כמו כל בני זוג רגילים.
  • אם מדובר בהעברה מיחיד לקרוב - התנאים לפטור משתנים.


מכירה שהושפעה מזכויות בניה נוספות:

סוגיה זו תקפה לבתים צמודי קרקע לגביהם קובע החוק כי אם בעיני שלטונות המס, הושפע מחיר העסקה מזכויות בניה נוספות – כי אז, על אף שהמוכר זכאי לפטור "דירת מגורים מזכה" – חלק מהעסקה ימוסה במס שבח ונבהיר בדוגמא:

סכום העסקה : 2,000,000 ₪.

דירת מגורים מזכה (על פי קביעת שלטונות המס) 1,500,000 ₪

זכויות בניה נוספות (על פי קביעת שלטונות המס) 500,000 ₪

פועל יוצא מהאמור הינו כי על הסכום של 1,500,000 ₪ יהא המוכר פטור ממס, ואילו על הסכום של 500,000 ₪ יחויב הוא במס בהתאם לאחוזי המס החלים עליו על פי הקובע בדין (ולגבי ענין זה – כאן נודעת חשיבות מכרעת ליום רכישת הנכס).

מובהר כי על קיומן של זכויות הבניה הנוספות למדים שלטונות המס מעצם קיומה של ת.ב.ע חדשה המאפשרת זאת.

על קביעת שלטונות המס בענין זה ניתן להשיג/לערור באמצעות עורך דין ושמאי מקרקעין.


כתבה:

קרין קנבל-יוקל, עו"ד
קנבל-יוקל, סבג ושות´, משרד עורכי דין

רחוב סוקולוב 40 רמת השרון 47235
טלפון 035471087 פקס 035479983
karinlaw@013net.net


אין באמור ברשימה זו בכדי להוות ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ מס. החוקים בכלל וחוקי המס בפרט, סבוכים ורבים המקרים החריגים והיוצאים מהכלל, כל שבטרם ביצוע כל עסקה חובה לקבל יעוץ משפטי וייעוץ מס פרטני ואין להסתמך על האמור ברשימה זו.


מ\1\0\388

לפגישת ייעוץ מקצועית, פנה אלינו צור קשר

"אור נדלן" - תיווך, שיווק ויזמות נדל"ן, רמת השרון
טלפון משרד: 03-5493080