• אור נדל"ן

מילון מונחים מקצועי למוכרי נכס

 

לשכת רישום מקרקעין – טאבו

יחידה במשרד המשפטים בה מוסדר רישום הבעלויות של הציבור בנכס נדל"ן.

בספרי המקרקעין הנמצאים בטאבו רשומים הבעלים של הקרקעות במדינה וכן הערות שונות

שהוטלו על נכסים אלה (עיקולים, הערות אזהרה וכו')בישראל מאות אלפי דירות שטרם נרשמו על שם בעליהם בטאבו והדבר מהווה "מכת מדינה" של ממש  שמשרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל מנסים להתמודד איתה מזה שנים.

 

הערת אזהרה בגין עיסקה

הערה הנרשמת בטאבו ובאה לציין עיסקה שעשה בעל מקרקעין. כל עוד ההערה לא תימחק מספרי המקרקעין לא תירשם עיסקה הסותרת את העיסקה המתוארת בהערה ללא הסכמת בעל ההערה או צו בית משפט.

 

רישום הזכויות בטאבו (כשהנכס רשום בטאבו)

כשהעסקה למכירת נכס מקרקעין הושלמה לאחר שהקונה שילם את מלוא התמורה הוא זכאי להירשם כבעלים של הנכס. הרישום בטאבו נעשה באמצעות מסמך רשמי הנקרא "שטר מכר" (או שטר העברת זכות שכירות  במקרה שהזכות המועברת הינה זכות שכירות/חכירה עליו חותמים המוכרים והקונים בפני עו"ד. למסמך זה יש לצרף אישורי מס שבח, מס רכישה ואישור עירייה לטאבו (ראה ערכים נפרדים) ומסמכים נוספים לפי הענין והצורך.

 

נסח טאבו

מסמך המפרט זכויות בנכס מקרקעין הרשום בטאבו. את הנסח ניתן להנפיק לפי מספר הגוש והחלקה ואין אפשרות לעשות זאת לפי הכתובת אולם קיים אתר אינטרנט המפרט את מספר הגוש והחלקה של כתובות המוזנות לתוכו.

במקרה של בנין דירות הרשום כבית משותף כל דירה זוכה למספר נפרד כחלקת משנה. בנסח הטאבו יפורטו שמות בעלי הנכס הנכס, שעבודים על הנכס כדוגמת משכנתא והגבלות כלשהן החלות על עשיית פעולות כלשהן בנכס כגון הערות אזהרה על עיסקה קודמת, עיקולים וסכסוכים שונים המתייחסים לנכס.

 

מינהל מקרקעי ישראל

גוף המנהל את קרקעות המדינה וקרן קיימת לישראל. בעלי זכויות בקרקע המדינה אינם ברוב המקרים בעלים של הקרקע או הדירה, אלא חוכרים (שוכרים לטווח ארוך) של הדירות. משמעות הדבר שתידרש לעיתים הסכמה של המינהל למכירות ופעולות אחרות בנכס. המנהל החל לאחרונה ברפורמה רבת היקף להעברת הבעלות המלאה על דירות ובתים לחוכרים, צפוי שהרפורמה תיארך לפחות מספר שנים.

יש לשים לב שאין סתירה בין הרישום במינהל והרישום בטאבו כך שנכס נדלן יכול שיהיה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל ועדיין רשום בטאבו.

 

היטל השבחה

תשלום לרשות המקומית המוטל על מוכרי קרקע, בתים פרטים ולעיתים אף דירות בבתים משותפים בגין זכויות בניה בלתי מנוצלות שנוספו ממועד רכישת הנכס ועד מכירתו. גובה היטל זה  הוא כמחצית מעליית השווי  שנוצרה כתוצאה מתוספת זכויות הבניה. היטל זה חל על מוכר הנכס.

מס שבח

מס המוטל על ידי רשות המיסים על מוכרי נכסי נדל"ן בגין הרווח שנוצר לקונה ממכירת הנכס ביחס לעלות רכישתו. במקרים רבים יהיה מוכר של דירת מגורים מזכה בהתקיים תנאים מסוימים שנפרט בהמשך, פטור מתשלום מס זה. על מוכר דירה שלא זכאי לפטור בעת מכירתה ועל מוכר קרקע לשלם מס שבח בסכום שנגזר משווי הקניה של הדירה במועד רכישתה (מוצמד למדד ביום המכירה) מול סכום המכירה. בניכוי הוצאות מסוימות שהיו לו בעת רכישתה, בעת מכירתה וכן הוצאות שהיו להשבחת הדירה (חשוב על כן לשמור על אסמכתאות להוצאות אלה). מס השבח מהווה למעשה מקדמה על חשבון מס הכנסה ונישומים מסויימים יכולים לחסוך סכומי כסף ניכרים במסגרת הדו"ח השנתי שלהם למסס הכנסה באם נתקיימו נסיבות מסויימות המזכות אותן בהחזר מס כגון הפסד הון ממכירת ניירות ערך.

דירה מגורים מזכה

דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים במשך ארבע השנים שקדמו למכירתה או במשך 80% מהתקופה שתחילתה ביום 1 לינואר 1998 או במועד בה קיבל אותה המוכר לחזקתו (לפי המאוחר). בעל  דירה מגורים מזכה שלא מכר דירת מגורים מזכה אחרת בפטור בארבעה השנים שקדמו למכירה יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה. (זהו הפטור הרגיל והנפוץ לא נוכל להרחיב את היריעה על מסלולי פטור אחרים).  יודגש כי קבלת הפטור כרוכה בהגשת בקשה על גבי הטופס המתאים. 

מס רכישה

מס המוטל על רוכשי דירה. לאחרונה הוקל נטל מס הרכישה על רוכשי דירה יחידה כך שרוכש דירה יחידה עד לסכום של 1,350,000 ש"ח יהיה פטור כליל ממס רכישה. לעומת זאת הוחמר נטל המס על רוכשי דירה להשקעה. רשות המיסים מקלה על רוכשי דירות בכך שהיא מאפשרת לקנות תחילה את הדירה החדשה  ורק לאחר מכן למכור את הדירה הקודמת מבלי שהקונה מאבד את זכאותו להנחה בגין דירה יחידה ולבד שמכר את דירתו הקודמת בתוך לא יותר משנתיים .

 אישורי מיסים

אישורים הנדרשים בכדי לבצע את רישום הזכויות בנכס הנמכר על שם הקונים. הכוונה לאישור מס שבח (ראה ערך נפרד), מס רכישה (ראה ערך נפרד) ואישור עירייה המורכב מאישור על תשלום או פטור מהיטל השבחה (ראה ערך נפרד) והיעדר חובות בגין מים או ארנונה. כמו כן יידרשו לעיתים במהלך הרישום מסמכים נוספים כמו מסמכי משכנתא וכו' בהתאם לנסיבות המקרה.

  שיעור מס היסטורי

נכסי מקרקעין שנרכשו עד תחילת שנות השישים נהנים משיעור מס שבח מופחת המשתנה בהתאם לשנת הרכישה. יצויין כי שיעורי מס אלו במגמת עלייה מתמדת ולכן אדם המתכנן למכור נכסים כאלה בשנים הקרובות טוב יעשה אם יכלכל את צעדיו בתבונה.

 בעלות במושע

לפי חוק המקרקעין לא יכול להיות אדם בעלים של חלק מסוים מקרקעין, לדוגמא, אם יש שני בעלים לחלקים שווים של חלקת אדמה כל אחד מהם בעלים של מחצית (מכל חלק/ גרגיר אדמה). ניתן להתגבר על מגבלה זו ע"י הסדרים שונים בין בעלי הקרקע כגון רישום בית משותף, הסכם שיתוף או חכירה של חלק מסוים מהקרקע.

 קומבינציה

עיסקה המתייחסת בדרך כלל למכירת קרקע עליה אפשר להקים מספר יחידות דיור. בניגוד לעיסקה רגילה בה מקבל המוכר כסף תמורת זכויתיו הקרקע בעיסקת הקומבנציה מקבל המוכר מספר דירות  בבנין שייבנה. למשל: בעיסקת קומבנציה של 50% המתייחסת למגרש עליו ניתן לבנות 10 יחידות דיור יקבל הבעלים של הקרקע חמש דירות בבניין שייבנה. (אחוז העיסקה הוא פרי הסכמה בין בעלי הקרקע והקונה והוא נגזר בין השאר משווי הקרקע). עיסקת קומבניצה היא עיסקה מסובכת יחסית וטעונה טיפול מקצועי וזהיר.

 מכר דירת מגורים מזכה שיש לה זכויות בניה נוספות

במקרה של מכירת דירת מגורים מזכה שיש לה זכויות בניות נוספות מפצלת רשות המיסים את התמורה שמתקבלת בין החלק הבנוי בדירה המהווה את דירת המגורים המזכה ובין זכויות הבניה הנוספות שמהוות זכות במקרקעין שאינה פטורה ממס בעת מכירתה.. ניתן לקבל פטור ממס שבח לבית הבנוי באם נתקיימו התנאים למכירתו בפטור המיועד לדירת מזכה ואילו על מכר זכויות הבניה הנוספות שאינן מהוות חלק מדירת המגורים המזכה מוטל מס שבח בנפרד.

 

חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראות שעה) התשע"א -2011

במסגרת מאמציה של הממשלה חוקק בכנסת  החוק שבנדון אשר מטרתו להגדיל את היצע הדירות בשוק. התיקון לחוק קובע שבשנים 2011- 2012 יהיו בעלי דירות זכאים למכור שתי דירות נוספות ללא קשר לפטור הרגיל שבחוק ובלבד ששווי כל דירה לא יהיה גבוה מ-2,200,000 ש"ח (במקרה שהשווי היה גבוה מסכום זה יהיה הפטור פטור חלקי בלבד).
יודגש כי קבלת הפטור כרוכה בהגשת בקשה על גבי הטופס המתאים.

    

המידע המפורט לעיל הינו מידע ראשוני בלבד ואין להסתמך לשם עשיית פעולות משפטיות.

 

ניתן לפנות בכל שאלה לעו"ד גונן רהב       gonenrahav@gmail.com